Kira Tespit Davası Şartları

1. Taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi mevcut olmalıdır.
2. Davacının dava açmada hukuki yararı bulunmalıdır.
3. Kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi doldurmuş olmalıdır. Bu süre dolmamış ise kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir.
4. Dava açılmadan önce arabuluculuk yolu başvurulmuş olmalıdır.

Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelini taraflar belirler. Ancak değişen ekonomik şartlar, konut fiyatlarının bir anda artması veya azalması sonucu taraflar arasında çıkacak uyuşmazlığın çözümü kira bedelinin tespiti davası ile mümkündür. 

Kira bedelinin hangi oran dikkate alınarak arttırılacağı tarafların serbest iradesine bırakılmış ancak yasal düzenlemeler ile sınırlandırılmıştır. Yasal düzenlemelere göre kira artış oranı TÜİK’in belirlediği tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasını geçemez.

Taraflar kira artış oranı ile ilgili kira sözleşmesi sırasında bir anlaşma yapmamış ise ve daha sonradan bu hususta uyuşmazlık çıkması halinde kira bedelinin tespiti davası açarak hakimin müdahalesi istenir. Ancak burada hakimin yapacağı artış yine yasal düzenleme sınırı ile bağlıdır. Yani mahkemenin belirleyeceği artış oranı TÜİK’in belirlediği tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasını geçemez.

Taraflar kira bedelinin hangi oranda arttırılacağı hususunda anlaşmış, kira sözleşmesi de 5 yıldır devam ediyor ise taraflar arasında kira bedeli hususunda uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması için yine kira bedelinin tespiti davası açılabilir. 5 yılın dolmuş olması halinde mahkeme TÜİK’in belirlediği tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalaması ile bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 5 yılın hesabında dikkate alınır. Örneğin; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.03.2018 ve 1 yıllık sözleşme yapılmış olsun. 5 yıllık süre 01.03.2023 tarihinde dolacaktır.  Ya da başlangıç tarihi 01.03.2018 ve 5 yıllık sözleşme yapılmış olsun. Yine süre 01.03.2023 tarihinde dolacaktır. 

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davası açılması için 5 yıllık kira süresi dolmuş olmalıdır. Bu süre dolmadan kira
bedelinin tespiti davası açılamaz ise de kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir. Ancak her iki dava
için de açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır.

Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?

Dava konusu taşınmaz üzerinde keşif yapılır, bilirkişi raporu alınır. Emsal kira bedeller araştırılır. Hakkaniyete göre belirlenir. Burada “Konut yeniden kiraya verilecek olsa ne kadara verilir?” Bunun cevabı aranır. Ancak bulunan cevap üzerinden hakim tarafından eski kira ilişkisinden dolayı %10-%30 hakkaniyet indirimi uygulanır. 

Belirlenen kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olur?

Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten en az 30 gün önce açılmışsa belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemini kapsayacaktır. Örneğin, başlangıç tarihi 01.03.2018 kira sözleşmesinin yenilenme tarihi 01.03.2023. Dava ise en geç 30 gün önce açılmış olmalıdır. Sürenin geçmiş olması durumunda yapılacak tespit gelecek dönem kira bedeli için olacaktır.

Ya da kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname gönderilmiş ise dava daha sonradan açılsa da kira bedeli ihtarnameye konu dönem için geçerli olacaktır. Örneğin, başlangıç tarihi 01.03.2018 kira sözleşmesinin yenilenme tarihi 01.03.2023. En az 30 gün önce ihtarname tebliğ edilmiş ise dava 01.03.2023 tarihinden sonra açılmış dahi olsa mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli 01.03.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere belirlenecektir.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına dair hüküm var ise yine dava yenilenme süresinden sonra dahi açılsa yenileme tarihi dikkate alınarak tespit yapılacaktır. Burada ki artış hükmünden bahsedilen her sözleşmede olan “TÜFE oranında arttırılacağı” şeklinde düzenlenen matbu hükümler değildir. Sözleşmede özel olarak düzenlenmiş bir arttım maddesi dikkate alınır.

Eski kiracıyım ancak sözleşme yeniledik, bu durumda ev sahibi kira bedelinin tespiti davası açabilir mi?

Sözleşme yenilendiği zaman tüm süreler de yenilenir. Örneğin, başlangıç tarihi 01.03.2018 kira sözleşmesi yaptınız, ancak 01.03.2020 yılında yenilediniz. Bu durumda 2020 yılında süreler sıfırlanır, 5 yıllık süre için dikkate alınacak tarih 01.03.2020 olur.

Kira bedelinin tespiti davasını kiracı da açabilir mi?

Açabilir. Uyuşmazlık çıkması halinde kiraya veren de kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilecektir.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Mahkemelerin yoğunluğuna göre değişkenlik göstermek ile birlikte ortalama 1 ila 1.5 yıl arası
sürmektedir.

Mahkemelerin yoğunluğuna göre değişkenlik göstermek ile birlikte ortalama 1 ila 1.5 yıl arası
sürmektedir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davası açmada önce ihtarname gönderme şartı bulunmamaktadır. Ancak kira
sözleşmesinin yenilendiği tarihten en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname
gönderilmiş ise dava daha sonradan açılsa da kira bedeli ihtarnameye konu dönem için geçerli
olacaktır.

Mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Hayır. Mahkeme kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi şarttır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu, davalının ikametgahı yer mahkemesi yetkilidir.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

İSTANBUL ANADOLU SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : İsim-Soyisim
Adres

VEKİLİ : Av. Tuğba KOPUZ ŞAHİN

Atakent mh. Güleryüz sk. No:37/9 Ümraniye/İSTANBUL

DAVALI : İsim- Soyisim
Adres

KONU : Kira bedelinin mevcut ekonomik şartlar ve piyasa değeri nazara alınarak yeniden
belirlenmesi talep edilmektedir.
D.Değeri : 3600 TL
Açıklama :
Davalı kiracı ve müvekkil aralarında 20.05.2015 tarihinde “……………………………” adresinde
bulunan konut için kira sözleşmesi akdedilmiştir. Bu kira sözleşmesi yenilenmeyerek aynı şartlarda
uzamıştır. Bu sözleşmeye göre kiracı kira bedeli olarak 2400 TL ödemektedir.
Mevcut ekonomik gidişat, emsal kira bedelleri nazara alındığında kiracının ödediği kira bedeli piyasanın
çok altında kalmaktadır. Müvekkil ile davalı arasında kira bedelinin her ne kadar mevcut duruma
uyarlanması için arabuluculuk yoluna müracaat edilmiş ise de sonuçsuz kalmıştır. Süreç anlaşmama
ile sona ermiştir.(İstanbul Anadolu Arabuluculuk Bürosu’nun 2023/988558 dosya numaralı dosyası)
İşbu nedenle bu davayı açma zaruriyeti hasıl olmuştur.
TBK.m. 344/3 madde hükmü gereği “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına
bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan
sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri
göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu
biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denilmektedir. İşbu
sebeple mahkemenizden kiralanan mecurun bu madde hükmüne göre bedelinin belirlenmesi talep
edilmektedir.
Kiracı 2015 den bu yana mecuru kiracı sıfatıyla kullanıp yararlanmaktadır. Konut, 3 oda 1 salon,
110m2 brüt, 1. Katta yer almaktadır. Altı dükkandır. Dairenin ilk kiracısı davalıdır. Binanın yaşı ise 8 dir.
Kiracı bu daire için davanın açıldığı tarih itibariyle aylık 2400 TL kira ödemektedir.
Müvekkilin aynı binada başka daireleri de bulunmaktadır. Aynı binada ki daire kiracıları ile
sözleşmelerini yenilemiş, yine piyasa değerinin altında olsa da aylık 6000 TL kira bedeli üzerinde
anlaşmışlardır. Ancak davalı kiracı ile anlaşılamamıştır.
Emsal kararlar ve kanun hükmü gereği 20.05.2023-2024 kira dönemi için 2400 TL olan kira bedelinin
3600 TL arttırılarak kira bedelinin 6000 TL olarak belirlenmesine, gelecek dönem kira bedellerinde
tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalaması oranında arttırılmasına karar verilmesini talep ediyoruz.
H. Nedenler : HMK, TBK sair yasal mevzuat
Deliller :

1. Davalı ile yapılan 20.05.2015 tarihli kira sözleşmesi,
2. İstanbul Anadolu Arabuluculuk Bürosu’nun 2023/988558 dosya numaralı dosyası
3. Müvekkilin dava konusu taşınmaz ile aynı binada olan diğer dairelerine ait emsal niteliğinde
   değerlendirilmesi üzerine farklı kira sözleşmeleri
4. Sahibinden.com internet sitesinde ki emsal nitelikli 55555555 ilan numaralı ilan (aynı
   mahallede, sıfır bina, 3+1 olarak 12.500 TL ye ilana koyulmuştur.)
5. Bilirkişi heyet incelemesi,
6. Yargıtay Kararları,
7. Taşınmaza ait tapu kaydı,
8. Karşı tarafın delillerine karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla sair her türlü delil
   Netice-i Talep : Yukarıda kısaca arz ve izah edilen sebepler ile,
9. 20.05.2023-2024 yılı arası için 2400 TL olan kira bedelinin 3600 TL arttırılarak kira bedelinin
   6000 TL olarak belirlenmesine,
10. Gelecek dönem kira bedellerinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalaması oranında
    arttırılmasına,
11. Yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini arz ve talep
    ederim.
    Davacı Vekili
    Av. Tuğba KOPUZ ŞAHİN