Kira sözleşmesi, bir mülkün kiraya veren tarafından kiracı yararına kullanılmasını içeren, kiracının da bunun karşılığı bir ücret ödediği sözleşmedir. Bu sözleşmenin feshi ve buna bağlı tahliye davası aşağıda ayrıntıları ile açıklanmıştır.
İçindekiler
1. Kiracının sözleşmeyi feshetmesi
Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi ise, sürenin bitiminden en geç 15 gün önce kiracı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır.
Örneğin; 01.04.2022 başlangıç tarihli 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış olsun. Kiracı sözleşmeyi feshetmek istiyorsa fesih iradesini en geç 15.03.2023 tarihinde kiraya verene bildirmiş olmalıdır.
Kiraya verenin herhangi bir sebep belirtmeksizin sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır.
2.Malikin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi
Kira sözleşmesine konu taşınmazın sahibi, altsoyu, üstsoyu veya yasal düzenleme gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesine konu taşınmazın tahliyesi istenebilir. Burada kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona erdiği tarihten en geç 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Sözleşmeye göre sürenin sonunda kiracı tahliye etmez ise, kiraya veren bu gerekçeye dayanarak tahliye davası açabilir.
Örneğin; 01.04.2022 başlangıç tarihli 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış olsun. İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshedildiğine ilişkin bildirim en geç 01.01.2023 tarihinde yapılmalıdır. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır.
Kiracı fesih bildirimine rağmen tahliye etmez ise, kiraya veren tahliye davası açabilir. Mahkemece ihtiyacın samimi olup olmadığı, bildirimin usulüne göre yapılıp yapılmadığı değerlendirilerek sonucuna göre karar verilir.
Bu sebebe dayanılarak kiracının kiralananı tahliye etmesi durumunda 3 yıl geçmedikçe kiralanan başka birine kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya verene karşı tazminat davası açılabilir. Mahkeme son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere bir tazminata hükmeder.
3.Kiralananın yeniden inşası veya imarı, esaslı onarımı gerekli ise
Kiralanın yeniden inşası veya imarı, esaslı onarımı gerekli ve bu nedenle de kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya veren belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden en az 3 ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiralanan, haklı bir sebep olmadan eski hali ile 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Onarımdan sonra ise kiraya veren, yeni şartlar ile kira sözleşmesinin yapılması için kiracıya bildirimde bulunmalı, kira sözleşmesi için önceki kiracıya öncelik hakkı tanınmalıdır. Kiracı bu hakkını 1 ay içinde kullanmalıdır. Yoksa öncelik hakkını kaybeder. Bu hükümlere aykırı davranılması halinde kiraya verene karşı tazminat davası açılabilir. Mahkeme son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere bir tazminata hükmeder.
4.Taşınmazın satılması durumunda yeni malikin ihtiyacı sebebiyle
Taşınmaz kira sözleşmesinden sonra başka birine satılır ise yeni malik ihtiyacı sebebiyle, eski malik ile yapılan kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal düzenleme gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliye edilmesini isteyebilir.
Yeni malik satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliye edilmesini istediğine yönelik bildirimi kiracıya tebliğ etmek zorundadır. Kiracının bildirime rağmen tahliye etmemesi durumunda yeni malik 6 ay sonra açacağı bir dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir.
Örneğin; yeni malik kiralananı 01.04.2022 tarihinde satın almış olsun. Gereksinim nedeniyle tahliye bildirimini noter kanalıyla 15.04.2022 tarihinde göndermiş, bu bildirimde 22.04.2022 tarihinde kiracının eline ulaşmış olsun. 22.04.2022 tarihinden itibaren 6 ay içinde kiracı kiralananı tahliye etmez ise, yeni malik 22.10.2022 tarihinden sonra tahliye davası açabilir.
Yeni malik bildirimde bulunmaksızın da tahliye davası açabilir. Ancak bunun için eski malik ile yapılan sözleşmenin sona erdiği tarih beklenmeli ve dava 1 ay içinde açılmalıdır.
Örneğin; Eski malik ile kiracı arasında yapılan sözleşmenin başlangıç tarihi 01.07.2022 olsun. 1 yıllık belirli süreli yapılan kira sözleşmesinin sona erdiği tarih 01.07.2023 olacaktır. Yeni malik de 01.04.2023 tarihinde kiralananı satın almış ise 01.07.2023 ile 01.08.2023 tarihleri arasında tahliye davası açabilir.
5.Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt ettiği halde tahliye etmemişse taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği için şekil şartları :
- Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmelidir.
- Tahliye taahhütnamesi kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından düzenlenmeli ve imzalanmalıdır. Tahliye taahhütnamesine konu taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda eşlerin birlikte taliye taahhütnamesini imzalamış olması gerekir. Eşlerden biri tarafından imzalanan taahhütname geçersizdir.
- Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin imza tarihi 01.04.2022 olsun. Tahliye taahhüdünün tanzim tarihi 01.04.2022 gününden sonra tanzim edilmiş olmalıdır. Burada böyle bir şartın yasal düzenlemeler ile getirilmiş olmasının sebebi, kiracının baskı altında kira sözleşmesinin imzalanmasının önüne geçilmek istenmesidir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdü geçersizdir.
- Tahliye edilecek tarih açıkça tahliye taahhüdünde yazmalıdır. Uygulamada genellikle kiracı, tahliye tarihi boş olarak tahliye taahhütnamesini imzalamaktadır. Yargıtay bu tahliye taahhütnamesini geçerli kabul etmektedir. Kiracının açıkça hakkından feragat ettiği şeklinde değerlendirilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmiş ise, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinde kiralanan tahliye edilmediği durumda tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak kiralananın tahliyesini isteyebilir veyahut dava açarak mahkemeden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.
İcra müdürlüğüne başvurularak tahliyesinin istenilmesi durumunda; icra müdürlüğü tahliye emri düzenleyerek kiracıya tebliğe çıkarır. Tahliye emrinde kiracıya kiralananı tahliye etmesi için 15 günlük süre verilir. Aksi halde icra marifetiyle tahliye edileceği ihtar edilir. Ayrıca tahliye emrine karşı itirazlarını bildirmek üzere de 7 günlük süre verilir. Kiracının tahliye taahhütnamesinde ki imzaya, düzenlenme tarihine, tahliye tarihine itiraz etmesi durumunda itirazın iptali ve icra takibinin devamı için kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Bunların dışında yapılan diğer itirazların kaldırılması için İcra Mahkemesine itirazın kaldırılması için başvurulabilir.
6.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracıya kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar gönderilmiş ise kira süresinin sona ermesi tarihinden itibaren 1 ay içinde açılacak tahliye davası ile kiracının tahliye edilmesi istenebilir.
İhtarın yazılı olması ve iki haklı ihtar olması şarttır. Örneğin; mart ve nisan aylarına ilişkin kira bedeli ödenmemiş ve buna karşılık tek bir ihtarnamede mart ve nisan aylarına ilişkin kira ödemelerinin yapılması ihtar edilmiş ise bu tek bir ihtar yerine geçer. İki ay için ayrı ayrı gönderilmiş dahi olsa ihtarname tarihi önem arz eder. Kiracı mart ayı kirasını ödemedi ve mart ayı içinde ihtarname gönderildi. Nisan ayı kirası ödenmedi ve nisan ayı içinde ihtarname gönderildi. Artık iki haklı ihtar şartı yerine getirilmiş olur. Kiracının ihtarname sonrası kira bedelini ödemiş olmasının bir önemi yoktur.
İki haklı ihtar şartı yerine getirildikten sonra kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiraya veren tarafından dava açılmalıdır. Aksi takdirde bu sebebe dayanarak dava açılamaz.
Tahliye talepli kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takipleri de ihtarname yerine geçer.
7.10 yıldır devam eden kira sözleşmesinin feshi
Kira sözleşmesi 10 yıldır devam ediyorsa kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmenin bitiminden en geç 3 ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.
10 yıllık sürenin başlangıcı sözleşmenin imza tarihi değil, belirli süreli kira sözleşmesinin sona erdiği tarihtir. Yani diyelim ki sözleşmenizin başlangıç tarihi 01.03.2012 olsun. 1 yıllık bir kira sözleşmesi yaptığınızı varsayalım. Burada sözleşmenin sona erdiği tarih 01.03.2013 dür. Aynı şartlarda uzayarak 10 yıl boyunca sözleşmenin devam etmesi durumunda bu şart gerçekleşmiş olacaktır. 10 yıllık süre 01.03.2023 tarihinde dolacak ve kiraya veren bu tarihten sonra kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Kiraya veren kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten geriye doğru en geç 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Yapılacak bildirimin yazılı olması gerekmektedir.
Yukarıda ki örneğimizde ki kira sözleşmesi tarihlerine göre bildirimin en geç 01.12.2022 tarihinde yapılmış olması gerekir. Burada önemli olan bir diğer husus ise yazılı bildirimin en geç 01.12.2022 tarihine kadar kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Bildirim 01.12.2022 tarihinde noter kanalıyla gönderilmiş ancak tebliğ edildiği tarih 07.12.2022 ise süre geçmiş olacak ve sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış olacaktır.
10 yılı aşkın süredir devam eden kira sözleşmesi kiraya veren tarafından bildirim süresine uyularak feshedilmiş olmasına rağmen kiracı, kiralananı tahliye etmiyor ise kiraya veren tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir.
8.Tahliye Talepli İcra Takibi
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumunda hem kira alacağının tahsili hem de kiralananın tahliyesi amacıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu durumda icra müdürlüğü kiracıya ödeme emri düzenleyerek adi kiralarda otuz gün hasılat kiralarında altmış gün içinde borcun ödenmesini, borca, kira sözleşmesine, imzaya itirazı var ise yedi gün içinde icra müdürlüğüne bildirmesi istenir.
Şayet borçlu itiraz etmez ve borcu da ödemez ise ödeme süresinin dolduğu tarihten itibaren altı ay içinde İcra Mahkemesi’nde dava açılarak kiracının tahliyesi istenir. İcra Mahkemesi’nce yapılan araştırma ödeme emrinin usulüne uygun olup olmadığı ile sınırlı olacaktır. Ödeme emrinin tebliğine karşı süresi içinde itirazda bulunmayan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinin aslına, borca, imzaya itirazda bulunur ise İcra Mahkemesi’nce bu itirazlar dinlenmeyecektir. Yapılacak itirazlar ödeme emrinin tebliği ile icra müdürlüğüne yapılmalıdır.
Kiracı ödeme emrinin tebliğinden sonra yedi gün içinde kira sözleşmesi ilişkisine ve sözleşmede ki imzaya açıkça itiraz etmesi durumunda kiraya veren alacaklının elinde noter tarafından düzenlenen ya da onaylanan bir kira sözleşmesi yoksa İcra Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir. Burada alacaklı kiraya veren ancak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye talepli dava açabilir.
Kiracı kira ilişkisinin varlığına değil fakat borcun ödendiği, takas ve mahsup edildiğine yönelik bir itirazda bulunur ise bu durumda kiraya veren İcra Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye talepli dava açabilir. Bu durumda kiracı borcun ödendiğini, takas ve mahsup edildiğini ispatlamakla yükümlüdür. Borcun ödendiği ispat edilemezse bu durumda İcra Mahkemesi’nce itiraz kaldırılarak kiracının tahliyesine karar verilecektir.
Süresi içinde borç ödenir ise İcra Mahkemesi’nden kiracının tahliyesi istenemeyecektir.
Kiracı hakkında mahkeme tarafından tahliyesine karar verilmesi durumunda kiracı kararı istinaf edebilir. Kiracının kararı istinaf etmesi takibi durdurmayacaktır. Tahliye kararının durdurulması için mahkeme kararının tehiri icralı olarak istinaf edilmiş olması ve 3 aylık kira bedelinin icra müdürlüğü hesaplarına teminat olarak depo etmesi gerekir. Aksi takdirde tahliye işlemleri devam eder.
9.Kiracının yükümlülüklerine aykırı davranması nedeniyle fesih
Kiracının kira sözleşmesi ile yükümlülüğü kira bedelinin ödenmesi ile sınırlı değildir. Aynı zamanda kiralananı özenle kullanma, komşulara saygı gösterme gibi yükümlülükleri de vardır. Bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az otuz gün süre verilir. Şayet süresi içinde aykırılık giderilmezse veya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini isteyebilir.