İntifa Hakkı

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, bir malın kullanım hakkının belirli bir süreliğine ya da belirli bir amaca yönelik olarak başkasına verilmesidir. İntifa hakkı, genellikle tapu kaydında belirtilir ve bu kayıtla birlikte kazanılır. İntifa hakkı, ayni bir hak olduğundan, tapu sicilinde tescil edilmesi gerekir.

İntifa Hakkının Hukuki Niteliği ve Özellikleri

İntifa hakkı, bir ayni hak olup, malikin sahip olduğu mülkiyet hakkından farklıdır. İntifa hakkı, malikin mülkiyet hakkına tabi olan bir malın kullanım hakkını sınırlamaktadır. İntifa hakkı sahibi, mala sahip olmadığı için, malın tasarrufunu yapamaz, mala zarar veremez ve malı satamaz.

İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

İntifa hakkı sahibinin, malın kullanım hakkına sahip olduğu süre boyunca, malı kullanma, gelirini elde etme ve üçüncü kişilere kullanma hakkı verme gibi hakları vardır. Ancak, intifa hakkı sahibi, mala sahip olmadığı için, malın mülkiyetine ilişkin hak ve yükümlülüklerden sorumlu değildir.

Malikin Hak ve Yükümlülükleri

Malik, intifa hakkı sahibine, malın kullanım hakkını belirli bir süreliğine ya da belirli bir amaca yönelik olarak verdiği için, bu süre boyunca malı kullanma hakkına sahip değildir. Ancak, malik, malın bakım ve onarımı, vergi ve benzeri yükümlülüklerden sorumludur.

İntifa Hakkının Sona Ermesi (TMK m.796)

İntifa hakkı, belirli bir süre ya da belirli bir amaç için verildiği için, bu süre veya amaç sona erdiğinde intifa hakkı da sona erer. Ayrıca, intifa hakkı sahibinin ölümü de intifa hakkının sona ermesine sebep olur. İntifa hakkı mirasçılara intikal etmez. İntifa hakkının sona ermesi, tapu sicilindeki kaydın terkin edilmesi ile gerçekleşir.

İntifa hakkı gerçek kişiler lehine tesis edilebileceği gibi, tüzel kişiler içinde tesis edilebilir. Taraflarca bir süre belirtilmemiş ise, tüzel kişiler için tesis edilen intifa hakkı 100 yıl geçerlidir. Tüzel kişiliğin sona ermesi halinde de intifa hakkı sona erecektir.

İntifa hakkı konusu taşınmazın kamulaştırılmasına karar verilmesi durumunda intifa hakkı sahibi kamulaştırma bedeli üzerinde hak sahibidir. 

İntifa hakkı konusu taşınmaz üzerine intifa hakkı tesisinden önce ipotek konulmuş ise bu ipotek konusu taşınmaz satıldığında intifa hakkı da sona erecektir. Ancak intifa hakkı tesisinden sonra mülkiyet hakkı sahibinin borçları sebebiyle cebri icra yoluyla satılan taşınmaz üzerinde intifa hakkı devam eder. 

İntifa hakkı süresi dolmuş veya bir amaç için kurulmuş ve o amaç gerçekleşmiş olmasına rağmen intifa hakkı sahibi tarafından terkin edilmiyor ise mahkeme yoluyla terkin işlemi gerçekleştirilir.

İntifa Hakkı Yargıtay Kararları

Yargıtay kararları, intifa hakkı konusunda açıklık getiren ve uygulamada yol gösterici olan kararlardır. Yargıtay kararları, intifa hakkı ile ilgili sorunların çözümünde önemli bir kaynak teşkil eder.

Kamulaştırma Halinde İntifa Hakkı

Kamulaştırma halinde, intifa hakkı sahibi de malikle birlikte tazminat alır. İntifa hakkı sahibinin, intifa hakkı süresinin dolması veya malikin satış yapması gibi nedenlerle elinden alınması durumunda ise tazminat hakkı söz konusu olabilir.

İntifa Hakkı Sahibinin Ölümüyle Sona Ermesi

İntifa hakkı sahibinin ölümüyle birlikte, intifa hakkı sona erer. Bu durumda, intifa hakkı sahibinin mirasçıları intifa hakkının devamına sahip değillerdir. Ancak, mirasçılar, intifa hakkı süresi boyunca intifa hakkı sahibine ödenen bedeli talep edebilirler.

Ortaklığın Giderilmesi Davasına İntifa Hakkı Sahibinin Dahil Edilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında, intifa hakkı sahibi, malikle birlikte davaya dahil edilir. Davanın sonucunda, malın satışı gerçekleştiğinde intifa hakkı sahibine de hissesi oranında pay verilir.

İntifa Hakkı Sahibi Baz İstasyonu Kurarak Gelir Elde Edemez

İntifa hakkı sahibi, malın kullanım hakkına sahip olsa da, malikin mülkiyet hakkı devam ettiği için mal üzerinde baz istasyonu kurarak gelir elde edemez. Bu tür bir kullanım, malikin izni olmadan yapılamaz.

Mirasçı Eşin İntifa Hakkı

Mirasçı eş, eşinin ölümü nedeniyle yaşadıkları konutun kendi miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkının verilmesini isteyebilir. Şayet diğer yasal mirasçı paylarını ödeme gücü yoksa kendisine intifa hakkı veya oturma hakkı tesisini talep edebilecektir.

Örneğin; eşlerin yaşadığı konut ölen eşin üzerine kayıtlı olsun. Ölen eşin mirasçıları da; eşi ve kardeşleri olsun. Sağ kalan eş yaşadıkları konutun mülkiyet hakkının miras payına mahsuben diğer mirasçılardan kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Şayet diğer mirasçılar paylarını ödeme gücü yoksa kendisi adına intifa hakkı veya oturma hakkı tesisini talep edebilecektir. Şayet evlilik birliği içinde edinilen bir konut ise ve eşler arasında başka bir mal rejimi geçerli değilse edinilmiş mallara katılma rejimi geçerli olduğundan 2002 yılı sonrası edinilen konut için sağ kalan eş konutun yarısı oranında katılma alacağı hak sahibidir. Bu sebeple diğer yarısı oranında miras payı mahsup edilerek mirasçıların miras payları ödenir. 

İntifa Hakkının Terkininde Hukuki Yarar

İntifa hakkı bir sözleşmeye dayanmaktadır. Bu sözleşme sonrası mülkiyet hakkı sahibi ile intifa hakkı sahibi arasında fayda dengesi malik aleyhine değişen ekonomik şartlar vb. Sebepler ile bozulmuş ise, malik sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını veya intifa hakkının sona erdirilmesini mahkemeden talep edebilir.

Örneğin; eşlerin yaşadığı konut ölen eşin üzerine kayıtlı olsun. Ölen eşin mirasçıları da; eşi ve kardeşleri olsun. Sağ kalan eş yaşadıkları konutun mülkiyet hakkının miras payına mahsuben diğer mirasçılardan kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Şayet diğer mirasçılar paylarını ödeme gücü yoksa kendisi adına intifa hakkı veya oturma hakkı tesisini talep edebilecektir. Şayet evlilik birliği içinde edinilen bir konut ise ve eşler arasında başka bir mal rejimi geçerli değilse edinilmiş mallara katılma rejimi geçerli olduğundan 2002 yılı sonrası edinilen konut için sağ kalan eş konutun yarısı oranında katılma alacağı hak sahibidir. Bu sebeple diğer yarısı oranında miras payı mahsup edilerek mirasçıların miras payları ödenir. 

İntifa Hakkı Varken Çıplak Mülkiyet Sahibi Ecrimisil Talep Edemez

İntifa hakkı sahibi, malın kullanım hakkına sahip olduğu için, çıplak mülkiyet sahibi ecrimisil talep edemez. Ancak mülkiyet hakkı devredilmiş ise yeni malik, mülkiyet hakkına dayanarak intifa hakkı sahibinden ecrimisil yani haksız işgal tazminatı talep edemez. İntifa hakkı sözleşme hükümlerine göre süresi dolana kadar veya amaç gerçekleşene kadar devam eder. Yeni malik satın alırken o taşınmazda intifa hakkı tesis edildiğini bilmektedir.

İntifa Hakkına Dayalı El Atmanın Önlenmesi

Mülkiyet hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazı satar ise yeni malik elatmanın önlenmesi davasını intifa hakkı sahibine karşı açamaz. İntifa hakkı sözleşme hükümlerine göre süresi dolana kadar veya amaç gerçekleşene kadar devam eder. Yeni malik satın alırken o taşınmazda intifa hakkı tesis edildiğini bilmektedir.

İntifa Hakkının Sona Ermesi Halinde Kira Sözleşmesinin Akıbeti

İntifa hakkı sona erdiğinde, intifa hakkı sahibinin üçüncü kişilerle yaptığı kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir. İntifa hakkı sona erdiğinden malın kullanım hakkı mülkiyet hakkı sahibine geçeceğinden, mülkiyet hakkı sahibi artık kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda sanki malın satışı yapılmış gibi mülkiyet hakkı sahibi Borçlar Kanunu ilgili hükümleri gibi sözleşmenin sona ermesini istiyor ise gerekli işlemleri yapmalıdır. Aksi takdir üçüncü kişi ile yapılan kira sözleşmesi aynı şartlarda devam eder. 

Tapuya Tescil Edilmeyen İntifa Hakkı Üçüncü Kişiye Karşı İleri Sürülemez

Tapuya tescil edilmeyen intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Tapu siciline tescil edilmedikçe, intifa hakkı, malikin haklarına aykırı olarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Ancak kanuni intifa hakkı sahibi tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, intifa hakkı sahibi olduğunu bilenlere karşı ileri sürülebilir.